Dubai’de %7 Üzerinde Kira Getirisi, Türkiye’de %1: Yatırımcılar Neden Dubai’ye Yöneliyor?
Son yıllarda gayrimenkul yatırımları, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların dikkatini çeken en güvenli yatırım araçlarından biri olmaya devam ediyor.
Ancak yatırımın yeri, getirisi açısından büyük önem taşıyor. 2025 itibarıyla Türkiye’de gayrimenkulden elde edilen ortalama yıllık kira getirisi %1 – %2 seviyelerinde kalırken, Dubai’de bu oran %7’nin üzerine çıkmış durumda. Bu fark, yatırımcılar için yalnızca kazanç değil, aynı zamanda yatırım stratejisi açısından da önemli sonuçlar doğuruyor.
Peki, bu fark neden kaynaklanıyor? Dubai’de kira getirisi neden bu kadar yüksek? Türkiye’deki yatırımın geri dönüş süresi neden bu kadar uzun? Tüm bu soruların yanıtlarını, karşılaştırmalı olarak bu yazıda ele alıyoruz.
1. Kira Getirisi Nedir ve Neden Önemlidir?
Kira getirisi, bir gayrimenkulün yıllık kira gelirinin, mülkün toplam değerine oranıdır. Genellikle yatırımın ne kadar sürede kendini amorti edeceğini gösteren bu oran, yatırım kararlarında en kritik göstergelerden biridir.
Basit hesaplama: Yıllık Kira / Mülk Değeri × 100 = Kira Getirisi (%)
Örneğin: Dubai’de 1 milyon AED’lik bir mülkten yıllık 70.000 AED kira geliri varsa, bu %7’lik bir getiri anlamına gelir.
Türkiye’de 4 milyon TL değerinde bir konuttan yıllık 40.000 TL kira geliri elde ediliyorsa, getiri oranı %1’dir.
2. Türkiye’de Düşük Kira Getirisinin Nedenleri
2025 itibarıyla Türkiye’de gayrimenkul fiyatları enflasyon ve döviz kurları nedeniyle hızla artmış, ancak kira gelirleri aynı oranda yükselmemiştir. İşte kira getirisinin düşük kalmasının başlıca nedenleri:
- Kira artış sınırı (%25): Devletin getirdiği kira artış tavanı, yatırımcıların gelirlerini sınırlıyor.
- Enflasyon: Reel kira getirisi negatif olabiliyor.
- Talep-Yüksek Fiyat Uçurumu: Ev fiyatları çok yükseldi, ancak kiracıların ödeme gücü sınırlı kaldı.
- Kentsel dönüşüm ve arz sorunları: Arz-talep dengesizlikleri fiyatları yapay olarak yükseltti.
Bu durum, yatırımcının yatırımını geri alma süresini 40-50 yıla kadar çıkarabiliyor.
3. Dubai’de Yüksek Kira Getirisinin Temel Sebepleri
Dubai, uluslararası yatırımcıların ilgisini çeken bir şehir olmasının yanında, yatırım dostu politikaları ve yüksek kira talebiyle öne çıkıyor. İşte kira getirilerini %7 ve üzerine taşıyan temel faktörler:
- Vergisiz gelir: Gayrimenkul kazancından gelir vergisi alınmıyor.
- Düşük boş kalma oranı: Yabancı nüfus artışı ve expat talepleri kira sürekliliği sağlıyor.
- Yüksek turizm potansiyeli: Kısa dönem kiralamalarda (Airbnb vb.) gelirler daha da yükseliyor.
- Yatırımcı dostu yasalar: Kira artışları serbest piyasa koşullarına göre şekilleniyor.
- Yeni projeler: Modern konutlar, teknoloji dostu altyapılar kira değerini artırıyor.
4. Geri Dönüş Süresi: Türkiye vs. Dubai
Bir mülkün yatırım maliyetini ne kadar sürede geri kazandırdığı, “amortisman süresi” olarak adlandırılır. Bu süre Türkiye ve Dubai için oldukça farklıdır:
- Türkiye: Ortalama 40-50 yıl
- Dubai: Ortalama 10-14 yıl
Bu fark, yatırımcıların sermayesini daha kısa sürede geri kazanmak istemesi durumunda Dubai’yi tercih etmesine neden olmaktadır.
5. Kira Talebi ve Kiracı Profili
Dubai’de yıllık milyonlarca yabancı iş gücü ve turist, konut talebini canlı tutuyor. Özellikle iş dünyası, teknoloji sektörü ve dijital göçmenler Dubai’ye akın ederken, Türkiye’de kiracı bulmak bazı bölgelerde zorlaşabiliyor.
Dubai’de yüksek profilli kiracılar:
- Kurumsal çalışanlar (finans, teknoloji, sağlık)
- Uluslararası firmaların yönetici kadroları
- Freelance çalışanlar ve dijital göçmenler
- Turistler (kısa dönemli kiralama potansiyeli)
Bu çeşitlilik, kira gelirinin istikrarlı olmasını ve boş kalma sürelerinin azalmasını sağlıyor.
6. Kısa Dönemli Kiralama Potansiyeli
Dubai, 2025 itibarıyla kısa dönemli kiralama konusunda Orta Doğu’nun lider şehri haline gelmiştir. Airbnb ve benzeri platformlar aracılığıyla yatırımcılar, aylık kira gelirlerinin neredeyse iki katını kazanabilmektedir.
- Marina, Downtown, Palm Jumeirah gibi bölgelerde gecelik kiralamalar oldukça yaygındır.
- Turizm, iş seyahati ve etkinlikler bu potansiyeli canlı tutar.
- Profesyonel mülk yönetim firmaları, kiralama sürecini yatırımcı adına yürütür.
7. Yatırımcıya Sağlanan Ek Avantajlar
Dubai’deki kira getirisi yüksekliğinin yanı sıra, gayrimenkul sahibi olan kişilere sağlanan ek avantajlar da yatırım kararlarını etkiliyor:
- Oturum izni: 750.000 AED ve üzeri yatırımlar ile 2 yıllık vize, 2 milyon AED üzeri yatırımlar ile 10 yıllık “Golden Visa”
- Döviz bazlı kira geliri: Mülkten elde edilen gelir döviz bazlı olduğundan, döviz karşısında değer kaybı yaşanmıyor.
- Tapu güvencesi: Tüm mülk satışları Dubai Land Department (DLD) üzerinden güvence altındadır.
Getiriyi ve Geleceği Düşünenler İçin Dubai
Gayrimenkul yatırımında sürdürülebilir kira getirisi, yatırımın temel taşıdır. 2025 yılı itibarıyla Türkiye’de düşük kira getirileri yatırımcıları zorlarken, Dubai sunduğu yüksek kira oranı, vergi avantajları, kısa dönem kiralama potansiyeli ve yatırımcı dostu politikalarıyla öne çıkıyor.
Siz de mülkünüzün değerini artırmak, yatırımınızı kısa sürede geri almak ve oturum avantajlarından faydalanmak istiyorsanız, Dubai doğru adres olabilir.
