Yabancı yatırımcılar için “kira getirisi” cazip bir gösterge; fakat getiri seviyesi bölgeye, mülk tipine (stüdyo/1+1/apartman vs villa) ve pazar dinamiklerine göre büyük farklılıklar gösteriyor.
Bu yazım da resmi kaynaklar (Dubai Land Department) ve önde gelen piyasa raporları referans alınarak bölge bazlı bir özet ve yatırım önerileri sunmaktayım.,
Bu yazıda, Ocak-Temmuz dönemini kapsayacak şekilde (mümkün olan verilerle) Dubai gayrimenkul pazarındaki gelişmeleri, öne çıkan projeleri ve fırsatları ele alacağım.
Giriş
Küresel çapta konut ve gayrimenkul piyasaları, özellikle faiz oranlarının artışı, inşaat maliyetlerinin yükselmesi ve pandemi sonrası dönüşen yaşam alışkanlıklarıyla birlikte emlak balonu risklerinin yeniden gündeme gelmesine neden oldu.
UBS (İsviçre bankalar birliği ) tarafından her yıl yayımlanan Global Real Estate Bubble Index (Küresel Emlak Balon Endeksi), büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatlarının gelir, kira, kredi ve inşaat göstergeleriyle ilişkisini analiz ederek balon riskini ölçüyor.
Emlak Balon Endeksi: Metodoloji ve Küresel Durum
UBS’nin yayımladığı bu endeks, yaklaşık 25 büyük şehirde emlak piyasasının balon riski taşıyıp taşımadığını ölçmektedir. Kullanılan başlıca göstergeler şunlardır:
– Fiyat-gelir oranı (price-to-income)
– Fiyat-kira oranı (price-to-rent)
– Mortgage hacmi / GSYH oranı
– İnşaat hacmi / GSYH oranı
– Şehrin fiyat düzeyi / Ülke ortalaması oranı
Bu göstergeler birleşerek şehirlerin balon riskini ölçen bir skor üretir. 2024 raporuna göre dünya genelinde balon riski, ikinci yıl üst üste hafifçe düşmüştür. Ancak riskler tamamen ortadan kalkmamıştır.
Dubai’nin Konumu
UBS’nin 2024 raporuna göre Dubai’nin balon endeksi skoru 0.64’tür ve şehir 25 şehir arasında yaklaşık 14. sırada yer almaktadır. Bu skor, Dubai’nin orta risk kategorisinde olduğunu göstermektedir.
Dubai’nin bu konumdaki temel nedenleri şunlardır:
– Konut fiyatlarında yıllık yaklaşık %17 artış görülmüştür.
– Yüksek talep olmasına rağmen, borçlanma oranı düşük kalmıştır.
– Piyasanın büyük bölümü nakit ödemeler ile gerçekleşmektedir..
– Arz tarafında yeni projelerin hızla artması gelecekte dengeyi bozabilir.
2024 UBS Global Real Estate Bubble Index – Seçilmiş Şehirler
| Şehir | Skor | Risk Kategorisi | Notlar |
| Miami | 1.79 | Yüksek Risk | Endekste en üst sırada yer alıyor. |
| Tokyo | 1.67 | Yüksek Risk | Japonya’da şehir içi fiyat artışları devam ediyor. |
| Zürich | 1.51 | Yüksek Risk | İsviçre piyasasında aşırı değerlenme mevcut. |
| Dubai | 0.64 | Orta Risk | Hızlı fiyat artışı, düşük borçlanma oranı. |
| Paris | 0.35 | Düşük Risk | Avrupa’da istikrarlı seyir gözlemleniyor. |
| New York | 0.37 | Düşük Risk | ABD’de kısmi fiyat düzeltmeleri görülüyor. |
Sonuç ve Öneriler
Küresel gayrimenkul piyasasında risk seviyeleri genel olarak azalmış olsa da, birçok şehirde fiyatlar gelir artışını aşmaya devam etmektedir.
Dubai, güçlü talep ve yüksek fiyat artışıyla dikkat çekmekte, ancak borçlanma oranlarının düşük kalması nedeniyle aşırı riskli sayılmamaktadır.
Yatırımcılar için Dubai hâlen yüksek potansiyelli bir pazar olsa da, arzın hızlı artması ve global faiz oranlarındaki olası değişimler dikkatle takip edilmelidir.
Sonuç olarak Dubai, 2024 UBS Global Real Estate Bubble Index verilerine göre orta düzeyde risk içeren, ancak ekonomik dinamikleri ve yatırımcı ilgisiyle fırsatlar sunan bir piyasa olduğunu görmekteyim.
Uzun vadeli ve temkinli yatırım stratejileriyle Dubai gayrimenkul piyasası, dengeli bir büyüme potansiyeline sahip olduğu oldukça açıktır.
Dubai de gayrimenkul yatırımlarının doğru ve gelişimini tamamlamamış hikayesi devam eden bölgelere yatırım yapılması çok önemli olmaktadır aksi durumda yatırım kararlarınız size uzun vadede kazançlar sağlasa da kısa vade de sizleri yorabilir .
Dubai de doğru bilgi ve sonuç odaklı yaklaşım için beni takip edebilirsiniz.
