Dubai gayrimenkul piyasası; hızlı büyümesi, yatırımcı dostu düzenlemeleri ve vergi avantajlarıyla dünyadaki en cazip yatırım alanlarından biri haline geldi.
Özellikle plan aşamasındaki projelere olan yoğun ilgi, emlak sektöründe alıcı güvenliğini daha da önemli hale getiriyor.
Bu noktada karşımıza çıkan en kritik sistemlerden biri emanet hesabı (escrow account). Hem alıcının hem geliştiricinin haklarını koruyan bu sistem, Dubai’de gayrimenkul yatırımı yaparken güvenliğin teminatı olarak öne çıkıyor.
Bu yazımızda, emanet hesaplarının ne olduğu, nasıl çalıştığı, yasal altyapısı ve neden bu kadar önemli olduğu gibi temel konuları sizin için detaylandırdık.
Emanet Hesabı Nedir?
Dubai’de emanet hesabı; bir gayrimenkul projesine yatırım yapan alıcının ödediği paraların, bağımsız bir banka nezdinde güvenli şekilde tutulduğu devlet denetimli banka hesabıdır.
Bu hesaplar, yalnızca Dubai Land Department (DLD) tarafından onaylanan lisanslı mütevelli bankalar aracılığıyla açılabilir. Fonlara ise yalnızca projenin belirlenen inşaat aşamalarına ulaşıldığında erişilebilir.
Bu sistem sayesinde geliştirici, alıcıdan aldığı paraları başka bir projeye yönlendiremez ya da erken erişemez. Fonlar aşama aşama serbest bırakılır ve böylece alıcı dolandırıcılık, gecikme veya eksik teslim gibi risklerden korunmuş olur.
Dubai’de Emanet Hesapları Nasıl İşler?
Emanet hesabı sistemi oldukça yapılandırılmış ve şeffaf bir sürece dayanır:
- Geliştirici, DLD’nin dijital platformu Oqood üzerinden emanet hesabı başvurusunda bulunur.
- Alıcılar, ödemelerini doğrudan bu belirli projeye ait emanet hesabına yapar.
- Hesap, bağımsız bir mütevelli banka tarafından yönetilir.
- Fonlar, inşaatın belirli bir aşamasına gelindiği raporlarla kanıtlandıktan sonra geliştiriciye aktarılır.
- Proje iptal edilir veya tamamlanamazsa, alıcılar DLD ve RERA (Gayrimenkul Düzenleme Kurumu) üzerinden geri ödeme talep edebilir.
Bu süreç, yatırımcının parası tamamlanan iş karşılığında ödenene kadar güvence altına alınmış olur.
Yasal Dayanak: Hangi Düzenlemeler Geçerli?
Dubai’deki emanet hesapları, 2007 tarihli ve 8 sayılı Emanet Hesapları Yasası kapsamında düzenlenmiştir. Bu yasaya göre:
- Her plan aşamasındaki proje için ayrı bir emanet hesabı oluşturulması zorunludur.
- Projeler arası fon aktarımı yasaktır.
- Yalnızca yetkili finans kuruluşları mütevelli olabilir.
- DLD ve RERA, sürecin her aşamasını denetler ve şeffaflığı sağlar.
Ayrıca, Dubai REST uygulaması ve DLD’nin web sitesi üzerinden emanet uyumlu projeler ve geliştiriciler halka açık olarak listelenmektedir.
Alıcılar ve Yatırımcılar İçin Emanet Hesaplarının Önemi
Emanet hesabı yalnızca bir düzenleme değil, alıcı için finansal bir güvenlik duvarıdır. İşte bu sistemin yatırımcılar açısından kritik faydaları:
- Dolandırıcılık riskini azaltır: Geliştiricinin parayı alıp projeyi terk etmesi önlenir.
- Yasal koruma sunar: Proje iptal edilirse, alıcı parasını RERA aracılığıyla geri alabilir.
- Şeffaflık sağlar: İnşaat ilerlemesine göre ödeme yapıldığı için süreç izlenebilir ve adil olur.
- Yatırım güveni artırır: Dubai’ye olan yatırım talebinin sürekliliğini destekler.
Geliştiriciler Emanet Hesabı Nasıl Kurar?
Plan aşamasındaki projelere başlamadan önce geliştiricilerin bir emanet hesabı oluşturması yasal bir zorunluluktur. Süreç şu adımlardan oluşur:
- Oqood sistemine giriş yapılır ve proje kaydı başlatılır.
- Emanet hesabı bağlantısı seçilerek gerekli belgeler yüklenir.
- Mütevelli banka, belgeleri inceler ve DLD’nin TAS sistemine gönderir.
- DLD, projenin uygunluğunu değerlendirir ve hesabı onaylar veya reddeder.
Onaylanan projede geliştirici, yalnızca bu hesaba yapılan ödemelerle satış ve pazarlama faaliyetlerine başlayabilir.
Emanet Hesaplarının Faydaları Nelerdir?
Alıcılar İçin:
- Ödemeler sadece inşaat ilerledikçe serbest kalır.
- Proje iptal edilirse, geri ödeme şansı doğar.
Geliştiriciler İçin:
- Yasal güvence sağlar, sektöre olan güveni artırır.
- Planlı nakit akışı ile proje yönetimi kolaylaşır.
Piyasa İçin:
- Uluslararası yatırımcıların güvenini kazanır.
- Dubai’nin global arenada güvenli bir yatırım merkezi olarak konumunu güçlendirir.
Yatırım Yapmadan Önce Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Plan aşamasında bir projeye yatırım yaparken şu unsurları göz önünde bulundurun:
- Geliştiricinin güvenilirliği: RERA kaydını ve geçmiş projelerini kontrol edin.
- Sözleşme detayları: Satış sözleşmesinde emanet hesabına dair açık bilgilendirme olmalı.
- Hukuki destek: Bir gayrimenkul avukatından destek almak haklarınızı korur.
- Teslim tarihi ve iade politikası: Projenin gecikmesi durumunda ne olacağını öğrenin.
Emanet Hesabı, Güvenli Yatırımın Temelidir
Dubai’deki emanet hesapları, gayrimenkul yatırımlarını güvenli, şeffaf ve düzenlenmiş hale getiren temel sistemlerden biridir. Alıcılar için finansal koruma, geliştiriciler için yasal güvence sağlayan bu yapı, aynı zamanda sektörün itibarını da güçlendirir.
Eğer Dubai’de plan aşamasında bir mülke yatırım yapmayı düşünüyorsanız, emanet hesaplarının varlığını ve işleyişini mutlaka dikkate alın. Bu yalnızca iyi bir uygulama değil; akıllı ve bilinçli yatırımın anahtarıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Dubai’de plan dışı projelerde emanet hesabı zorunlu mu?
Evet. Tüm plan aşamasındaki projelerde emanet hesabı bulunması yasal zorunluluktur.
2. Alıcı kendi adına emanet hesabı açabilir mi?
Hayır. Sadece geliştirici, onaylı banka aracılığıyla emanet hesabı oluşturabilir.
3. Proje iptal olursa param ne olur?
DLD ve RERA, alıcıya geri ödeme yapılmasını sağlar.
4. Geliştiricilerin hepsi emanet hesabı açmak zorunda mı?
Evet. Her proje için ayrı emanet hesabı oluşturulmalıdır.
5. Projenin emanet uyumlu olduğunu nasıl öğrenirim?
Dubai REST uygulamasından veya DLD’nin resmi sitesinden kontrol edebilirsiniz.
