Gayrimenkul yatırımı yapmak, uzun vadeli bir servet stratejisinin temel taşlarından biridir.
Türkiye’deki yatırımcılar da son yıllarda yurt dışına yönelerek daha stabil, dövize endeksli ve kazanç potansiyeli yüksek pazarlara yatırım yapmayı tercih ediyor. Bu tercihlerde iki şehir özellikle öne çıkıyor: Dubai ve Viyana.
Her ikisi de farklı avantajlar sunuyor. Ancak yatırım amacı kira geliri, sermaye kazancı ve vergi avantajı ise Dubai çok daha cazip bir profil çiziyor.
Bu yazıda Viyana ve Dubai’yi çeşitli yatırım kriterleri açısından detaylı bir şekilde karşılaştıracağız.
Kira Getirisi: Viyana Sabit, Dubai Yüksek ve Dinamik
Viyana’da ortalama yıllık kira getirisi %2,5 ila %3,5 civarındadır. Avrupa’daki birçok şehir gibi Viyana’da da kiracıyı koruyan yasalar oldukça katı, bu da yatırımcıların kira artışı yapmasını zorlaştırıyor.
Ayrıca gayrimenkul sahiplerinin giderleri yüksek; yönetim, bakım ve vergi maliyetleri gelirden ciddi pay alabiliyor.
Dubai’de ise durum tam tersi. Şehirde yıllık kira getirileri ortalama %6 ila %10 arasında değişiyor.
Jumeirah Village Circle, Dubai Marina ve Downtown gibi popüler bölgelerde %12’lere kadar ulaşabilen yıllık getiri oranları, yatırımcıyı motive ediyor. Ayrıca kısa dönem kiralama opsiyonlarıyla kazanç katlanabiliyor.
Gayrimenkul Fiyatları: Uygun Başlangıç Noktası Dubai
Viyana’da metrekare fiyatları 5.000 – 8.000 Euro civarında. Merkezi bölgelerde ise bu rakam 10.000 Euro’nun üzerine çıkabiliyor.
Avusturya’da bir evin alım-satım süreci zaman alabiliyor ve noter, vergi, emlakçı komisyonları gibi işlemler ekstra maliyet yaratıyor.
Dubai’de ise modern bir rezidansa 700.000 – 1.500.000 AED (yaklaşık 190.000 – 400.000 USD) bandında sahip olabiliyorsunuz.
Tapu süreci dijital, işlem süresi kısa ve maliyetler düşük. Ayrıca yeni projelerde faizsiz taksit seçenekleri, lansman indirimleri ve %4 tapu harcı iadesi gibi kampanyalar yatırımcıyı destekliyor.
Vergilendirme: Dubai’de Vergi Yok!
Viyana’da gayrimenkulden elde edilen kira gelirleri, yatırımcının yıllık gelirine dahil edilerek vergilendirilir. Vergi oranları %25’ten başlar, yıllık kazanca göre artar.
Ayrıca mülk edinim vergisi, emlak vergisi ve satışta sermaye kazancı vergisi gibi birçok vergi kalemi yatırım getirisini düşürebilir.
Dubai’de ise bireysel gelir vergisi, emlak vergisi veya sermaye kazancı vergisi yoktur. Kira geliriniz tamamen size kalır. Bu durum Dubai’yi pasif gelir hedefleyen yatırımcılar için bir vergi cenneti haline getiriyor.
Oturum İzni ve Vize Kolaylığı
Viyana’da mülk alımı doğrudan oturum hakkı sağlamaz. Avrupa Birliği vatandaşı olmayan kişilerin Viyana’da mülk edinmeleri sıkı kurallara tabidir ve çoğu zaman profesyonel aracı kurumlara ihtiyaç duyulur.
Dubai’de ise 750.000 AED üzeri mülk yatırımıyla 2 yıllık oturum izni alınabilir. 2 milyon AED üzerindeki yatırımlarda ise Golden Visa ile 10 yıllık oturum sağlanır.
Üstelik bu işlemler online olarak hızlı ve engelsiz şekilde ilerler. Dubai’de yatırımcı için bürokrasi neredeyse yoktur.
Değer Artışı Potansiyeli
Viyana gayrimenkul piyasası istikrarlıdır ancak değer artışı yavaş seyreder. Son 5 yılda konut fiyatları ortalama %3-5 oranında artış göstermiştir. Bu durum düşük riskli ama düşük getirili bir yatırım anlamına gelir.
Dubai ise son 3 yılda %25’in üzerinde değer artışı yaşadı. Özellikle pandemiden sonra dijital göçebeler, iş kurmak isteyen yabancılar ve büyük şirketlerin taşınması sayesinde talep hızla arttı. Bu trendin 2025 ve sonrasında da devam etmesi bekleniyor.
Yaşam Kalitesi ve Sosyal Uyum
Viyana, Avrupa’nın en yaşanabilir şehirleri listesinde üst sıralarda yer alır. Geniş parkları, müzeleri, sanat etkinlikleri ve toplu taşıma sistemi ile oldukça düzenli bir yaşam sunar.
Ancak Türk yatırımcılar için yüksek yaşam maliyeti, soğuk iklim ve dil bariyeri bazen dezavantaj olabilir.
Dubai ise yıl boyunca güneşli havası, modern yaşam tarzı, geniş konut seçenekleri ve Türk topluluğunun yoğunluğu ile yatırımcının kendini yabancı hissetmediği bir şehir.
Arapça bilmeden yaşam sürmek mümkün, çünkü şehir İngilizce ağırlıklıdır. İstanbul’a 4 saatlik direkt uçuşla ulaşım kolaydır.
Dubai Daha Kazançlı, Daha Hızlı, Daha Esnek
Viyana, Avrupa’nın klasik yatırım şehirlerinden biri olsa da getiri oranları ve yatırım kolaylığı açısından sınırlıdır. Yüksek giriş maliyeti, düşük kira geliri ve vergi yükü nedeniyle yatırımcının kazancı zamanla eriyebilir.
Dubai ise yatırımcılara sunduğu yüksek kira getirisi, sıfır vergi avantajı, düşük yatırım maliyeti ve hızlı oturum izni ile öne çıkıyor.
Türkiye’den gelen yatırımcılar için minimum bürokrasi, maksimum getiri sunan nadir pazarlardan biri olarak 2025’te de cazibesini koruyor.
