Son yıllarda Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına olan ilgisi hızla artıyor.
Yüksek enflasyon, dövizdeki dalgalanmalar ve yerel piyasalardaki belirsizlikler, yatırımcıları alternatif ve daha kârlı pazarlara yöneltiyor.
Bu bağlamda, hem Avrupa’da hem de Orta Doğu’da bazı şehirler öne çıkıyor. Avrupa’da Berlin, Türkiye’den yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği şehirlerden biri olurken; Orta Doğu’da ise parlayan yıldız hiç kuşkusuz Dubai.
Peki, Berlin mi Dubai mi? Gayrimenkul yatırımı açısından hangisi daha avantajlı? Gelin iki şehri kira getirisi, yatırım maliyeti, oturum izni, yaşam kalitesi ve vergi avantajları gibi başlıklar altında karşılaştıralım.
Kira Getirisi: Dubai Açık Ara Önde
Berlin’de konutların yıllık ortalama kira getirisi %2,5 ila %3 civarında. Özellikle yüksek emlak vergileri ve sıkı kiracı koruma yasaları, yatırımcının brüt kazancını ciddi oranda etkileyebiliyor.
Ayrıca Berlin eyaletinin uyguladığı “kira tavanı” gibi regülasyonlar, kira fiyatlarının yatırımcı lehine artmasını sınırlıyor.
Dubai’de ise durum oldukça farklı. Şehirdeki yıllık kira getirisi %6 ila %10 arasında değişiyor. Özellikle Dubai Marina, JVC, Business Bay gibi bölgelerde bu oran %12’ye kadar çıkabiliyor.
Vergisiz kira geliri ve dövize endeksli kazançla, yatırımcılar hem aylık nakit akışı sağlıyor hem de uzun vadede değer artışı elde ediyor.
Gayrimenkul Fiyatları ve Yatırım Maliyeti
Berlin’de konut fiyatları metrekare başına ortalama 5.500 – 7.000 Euro bandında seyrediyor. Özellikle merkezi bölgelerde bu rakamlar 10.000 Euro’ya kadar çıkabiliyor.
Ayrıca tapu harcı, noter ücreti ve emlak komisyonu gibi maliyetler toplamda %10-12 seviyelerinde ek yük getiriyor.
Dubai’de ise lüks bir daireye ortalama 300.000 – 600.000 AED (yaklaşık 85.000 – 170.000 USD) arası bir fiyatla sahip olmak mümkün. İlk kez ev alacaklar için birçok proje “kira öder gibi taksitli” sistemlerle satışa sunuluyor.
Dubai’de alım işlemleri şeffaf, tapu işlemleri hızlı ve ekstra maliyetler oldukça düşük.Özellikle lansman dönemindeki projelerde %0 komisyon ve %4 tapu harcı kampanyalarıyla yatırım maliyeti minimumda tutuluyor.
Vergi Avantajları: Dubai’de Kazanç Vergisiz
Berlin’de emlak vergileri, kira gelir vergisi ve satış kârı üzerinden alınan vergiler oldukça yüksektir. Almanya’da kira gelirleri kişisel gelir vergisi dilimine girer ve %14’ten %45’e kadar değişebilir.
Ayrıca taşınmazın satışından elde edilen kazanç, eğer mülk 10 yıl elde tutulmadan satılırsa ciddi vergilere tabi olur.
Dubai ise vergi cenneti olarak bilinir. Kira geliri vergisi, emlak vergisi ya da sermaye kazancı vergisi yoktur. Yani yatırımcı kira gelirini ve satış kazancını net olarak alır. Bu da Dubai’yi yatırımcılar için son derece cazip kılar.
Oturum ve Vize Kolaylığı
Berlin’de gayrimenkul almak, oturum izni anlamına gelmez. Almanya’da oturum izni alabilmek için farklı yatırım türleri, iş kurma ya da istihdam gibi şartların sağlanması gerekir. Bu da yatırımcılar için oldukça bürokratik bir süreç demektir.
Dubai ise yatırım yoluyla oturum izni konusunda çok daha esnektir. 750.000 AED (yaklaşık 200.000 USD) ve üzeri bir gayrimenkul yatırımı yapan kişiler, 2 yıllık oturum izni alabilir.
Ayrıca 2 milyon AED üzeri yatırımlarda 10 yıllık “Golden Visa” hakkı tanınır. Oturum izni süreci hızlı ve dijital olarak tamamlanabiliyor.
Yatırımın Değer Kazanma Potansiyeli
Berlin uzun yıllar boyunca stabil artış gösteren bir pazar oldu. Ancak son 3 yılda artan regülasyonlar, yabancı yatırımcıya yönelik politikalar ve arz-talep dengesizlikleri nedeniyle büyüme yavaşladı. Almanya genelinde 2023’te konut fiyatları %5’e varan oranlarda gerileme gösterdi.
Dubai ise pandemi sonrası dönemde ciddi bir büyüme ivmesi yakaladı. 2022 ve 2023 yıllarında %20’nin üzerinde artış gösteren konut fiyatları, 2024’te de yükselişini sürdürdü.
Expo 2020 ve COP28 gibi küresel etkinlikler, dijital göçebe vizesi ve kurumsal şirket göçü sayesinde şehir uluslararası yatırımcıların ilgi odağı haline geldi.
Yaşam Kalitesi ve Koşullar
Berlin, Avrupa’nın kültürel ve sosyal anlamda en zengin şehirlerinden biri. Ancak hava koşulları, yüksek yaşam maliyetleri ve bazı bürokratik zorluklar özellikle Türk yatırımcılar için zaman zaman dezavantaj oluşturabiliyor.
Dubai ise yıl boyunca güneşli havası, modern altyapısı, güvenli sokakları ve Türk topluluğunun yoğunluğu ile yatırımcılara aynı zamanda cazip bir yaşam sunuyor.
Ayrıca İstanbul’a sadece 4 saatlik uçuş mesafesinde olması, Dubai’yi hem yatırım hem yaşam için ideal kılıyor.
Neden Dubai?
Berlin, geçmişte Avrupa’da güvenli liman olarak görülse de, artan regülasyonlar ve düşük kira getirisi nedeniyle cazibesini yavaş yavaş kaybediyor.
Dubai ise yüksek kira getirisi, vergi avantajları, uygun fiyatlı lüks konut seçenekleri ve hızlı oturum izni ile yatırımcılar için yeni bir fırsat kapısı sunuyor.
Özellikle Türkiye’deki yatırımcılar için döviz kazancı sağlayan, kolay yönetilebilir, bürokratik engellerin minimumda olduğu ve yaşam kalitesinin yüksek olduğu bir pazar arayışı varsa, Dubai bu tanıma birebir uyan nadir lokasyonlardan biridir.
