Dubai son yıllarda artan gayrimenkul yatırımı popülasyonu ile yatırımcıların gözünde oldukça kazançlı bir market olmayı başardı ve yayınlanan son raporlara göre Dubai'de balon olma indeksi oldukça düşük seviyelerde.
Dubai Gayrimenkul Fiyatlarının Küresel Ölçekte Yatırımcı Riski ile Karşılaştırılması
Yeni araştırmalara göre, Dubai’nin emlak piyasası 2014’teki zirveden sonra altı yıl boyunca düşüş yaşadıktan sonra, diğer büyük şehirlerle kıyaslandığında hâlâ makul fiyatlarla işlem görüyor.
UBS Küresel Emlak Balon Endeksi 2020‘ye göre, UBS Global Wealth Management’ın Baş Yatırım Ofisi tarafından yıllık olarak hazırlanan bu rapor, dünya genelindeki konut piyasalarının yarısında balon riski veya önemli bir aşırı değerlenme olduğunu gösteriyor.
Euro Bölgesi, en çok aşırı ısınmış konut piyasalarına sahip bölge olarak öne çıkıyor. Münih ve Frankfurt sıralamanın başında yer alırken, Paris ve Amsterdam yakından takip ediyor.
Dubai’deki fiyatlar ise daha makul seviyede kalıyor. UBS, Dubai emlak piyasasının orta ve uzun vadede toparlanacağını öngörüyor.
UBS Global Wealth Management Orta Doğu ve Afrika Başkanı Ali Janoudi, “Dubai’nin emlak piyasası döngüsel olarak dip noktaya ulaştı. 2014’teki zirveden bu yana fiyatlar düştü. Yüksek nüfus artışı ve kolaylaştırılmış ipotek düzenlemelerinin olumlu fiyat etkilerinin, yüksek arz artışı ve zayıf petrol fiyatları ile dengelendiğini görüyoruz” dedi.
“Ancak, Dubai’nin emlak piyasası döngüseldir ve şehrin finansal hizmetler ve diğer birçok sektör için çok cazip bir merkez olmaya devam ettiği için orta ve uzun vadede konut piyasasının toparlanacağına inanıyoruz” diye ekledi.
UBS’ye göre, koronavirüs pandemisine rağmen, 2020’nin ilk yarısında konut piyasaları dirençli kaldı.
Çalışma, bu sonucun üç ana nedenini vurguluyor:
Birincisi, konut fiyatları geriye dönük bir ekonomik göstergedir ve ekonomik durgunluğu ancak belli bir gecikme ile yansıtabilir.
İkincisi, potansiyel ev alıcılarının çoğu 2020’nin ilk yarısında doğrudan gelir kaybı yaşamadı. Şirketler için sunulan kredi olanakları ve kısa süreli çalışma programları, krizin etkilerini hafifletti.
Üçüncüsü, birçok şehirde hükümetler pandemi sırasında ev sahiplerini destekledi. Konut yardımları artırıldı, vergiler düşürüldü ve ipotek işlemleri askıya alındı.
Mark Haefele, UBS Global Wealth Management Baş Yatırım Sorumlusu, şunları söyledi: “Yüksek işsizlik ve hane gelirlerindeki belirsiz görünümün konut fiyatlarını ne ölçüde etkileyeceği belirsiz. Ancak, son dört çeyrektir yaşanan hızlanmanın kısa vadede sürdürülebilir olmadığı açık.
“Birçok şehirde kiralar zaten düşüyor, bu da sübvansiyonlar sona erdiğinde ve gelirler üzerindeki baskı arttığında bir düzeltme sürecinin ortaya çıkacağını gösteriyor.”
Yüksek piyasa değerlemeleri ve belirsiz kısa vadeli görünüm, şehirlerdeki konut fiyatlarının uzun vadeli eğilimini ön plana çıkarıyor.
Bir yandan, şehir içi konutların değer kazanmasını sağlayan ana faktörler – üstün istihdam fırsatları, sosyal olanaklar, düşük finansman maliyetleri ve sınırlı arz artışı – yerini koruyor. Öte yandan, pandemi, nüfusun şehirlerden daha geniş metropol alanlarına kaymasını hızlandırıyor gibi görünüyor.
Ortalama olarak, enflasyona göre ayarlanmış fiyat artışları son dört çeyrekte hızlandı. Avrupa’nın birçok büyük metropol bölgesinde, Münih, Frankfurt ve Varşova başta olmak üzere fiyatlar %5’in üzerinde arttı. Asya ve Amerika şehirlerinde, Sydney hariç, fiyat artışları düşük ila orta tek haneli aralıklarda kaldı.
Dubai, Madrid, San Francisco ve Hong Kong ise fiyatlarda düşüş görülen şehirler oldu. Bu, 2006’dan bu yana negatif fiyat artışı yaşayan bu şehirlerin en düşük sayısı olarak kayıtlara geçti.
UBS Global Wealth Management Emlak Bölümü Başkanı Claudio Saputelli şunları söyledi: “Evden çalışma modelinin yükselmesi, şehir merkezlerine yakın yaşamanın gerekliliğini sorgulatıyor. Hane gelirleri üzerindeki baskı, birçok insanın daha uygun fiyatlı banliyö bölgelerine taşınmasına neden oluyor. Ayrıca, zaten borç yükü altında olan veya ekonomik olarak zayıf şehirler, bu ekonomik krize vergi artışları veya kamu harcamalarında kesintilerle yanıt vermek zorunda kalacak ve bunlar da emlak fiyatları açısından iyiye işaret değil. Tüm bu faktörler, şehir içi konut talebine yönelik uzun vadeli belirsizlikleri artırıyor.”
Ayrıca, Property Finder grubunun öngörü ve veri platformu Data Finder’ın araştırma notuna göre, Eylül ayı, Dubai emlak piyasasının tam anlamıyla V şeklinde bir toparlanma sürecinde olduğunu pekiştirdi.
Veriler, Eylül ayında 3.853 emlak satış işlemi gerçekleştiğini ve bunun Ağustos ayına göre %56,56, Temmuz ayına göre ise %59,68 daha yüksek olduğunu gösteriyor.
Toplam işlem değeri 8,93 milyar AED olup, bu da bir önceki aya göre %88,38, 2019’un Eylül ayına göre ise %36,04 daha yüksek.
“Son birkaç aydır Dubai emlak piyasasında oldukça ilginç dinamikler gözlemledik. Talebin yüksek olduğu prime bölgelerde düşük arz, birçok alıcı ve teklif savaşına neden oldu.
“Prime bölgelerdeki satış fiyatları artarken kiralar sabit kaldı. Broker müşterilerimiz, tüm zamanların rekorunu kıran aylar yaşıyor. İhtiyaç birikimi, şimdiye kadarki en iyi ipotek oranları ve daha düşük peşinatlar, Dubai emlak piyasasını canlandırmak için mükemmel bir kombinasyon oluşturdu.”
Yeni verilere göre, 3. çeyrekte toplamda 8.727 emlak satış işlemi gerçekleşti ve bu, 2. çeyreğe göre %55,76 daha yüksek olup işlem değeri 18,3 milyar AED’yi aştı.Eylül ayında Dubai’de en çok satış işlemi yapılan bölgeler Tilal al Ghaf, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina ve Mohammed bin Rashid City oldu.
