Dubai emlak piyasası, yatırımcılara ve ev alıcılarına sunduğu çeşitlilik ve yenilikle dünya genelinde dikkat çekmektedir.
Serbest mülkiyet ve kira sözleşmesine tabi mülklerin yanı sıra, son yıllarda giderek daha fazla ilgi gören bir mülkiyet modeli de öne çıkıyor:
Ortak mülkiyet (commonhold property). Bu sistem, hem bireysel mülkiyetin hem de toplu yaşamın avantajlarını bir araya getirerek, yatırımcılara esnek ve sürdürülebilir bir sahiplik modeli sunuyor.
Bu blog yazımızda, ortak mülkiyetin ne olduğunu, nasıl çalıştığını, yasal altyapısını, avantajlarını ve potansiyel zorluklarını detaylı şekilde ele alacağız.
Ortak Mülkiyet Nedir?
Ortak mülkiyet, bir apartman, site veya villa projesinde bireysel birimlerin şahıslara ait olduğu, ancak ortak kullanım alanlarının (örneğin otopark, yüzme havuzu, asansör, lobi, spor salonu vb.) tüm maliklere ait ve ortak yönetim altında olduğu bir mülkiyet modelidir.
Bu sistem, konut projelerinde yönetimi daha şeffaf ve organize hale getirmeyi amaçlar.
Her malik, kendi biriminde tam sahiplik hakkına sahipken; ortak alanlar, projedeki tüm maliklerin ortak sorumluluğunda bulunur. Bu alanların bakım, onarım ve yönetimi, Kat Malikleri Derneği (Homeowners Association – HOA) tarafından yürütülür.
Dubai’de Ortak Mülkiyetin Yasal Çerçevesi
Dubai’de ortak mülkiyet uygulaması, 2007 yılında yürürlüğe giren 27 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu yasa, çok birimli mülklerde bireysel sahiplerin ve ortak alanların hak ve sorumluluklarını net bir şekilde tanımlar.
Kanuna göre:
- Geliştiricilerin projelerini Dubai Tapu Dairesi’ne (DLD) kaydettirmesi zorunludur.
- Ortak alanların yönetimi için kat malikleri derneği kurulmalıdır.
- Ortak alanların giderleri, hizmet bedeli fonu aracılığıyla tüm maliklerden adil şekilde tahsil edilir.
Yasa, ortak alanların adil, şeffaf ve etkin bir şekilde yönetilmesini sağlarken, mülk sahiplerinin de haklarını güvence altına alır.
Ortak Mülkiyet Nasıl İşler?
Ortak mülkiyet sistemi, iki temel bileşene dayanır:
1. Bireysel Mülkiyet
Her alıcı, daire, villa veya dubleks gibi kendi özel alanının tam mülkiyetine sahip olur. Bu mülk üzerinde satma, kiralama, ipotek ettirme gibi tüm haklar malikindedir.
2. Ortak Alanların Paylaşımlı Sahipliği
Lobi, otopark, asansör, spor salonu, yüzme havuzu gibi ortak alanların mülkiyeti, tüm maliklere aittir. Bu alanlar, Kat Malikleri Derneği (HOA) tarafından yönetilir ve bakım giderleri tüm maliklerden, genellikle metrekare bazında belirlenen hizmet bedelleri ile karşılanır.
HOA, mülkün ortak kullanım kurallarını belirler, anlaşmazlıkları çözer ve yıllık bütçeyi yönetir. Her malik, mülkü oranında oy hakkına sahiptir ve alınan kararlarda söz sahibi olabilir.
Ortak Mülkiyetin Avantajları
Tam Sahiplik ile Esneklik
Mülk sahipleri, kendi dairelerinin tam mülkiyetine sahip olurken, aynı zamanda lüks tesislerden de yararlanabilir. Bu durum, hem yatırımcı hem de son kullanıcı için büyük esneklik sağlar.
Şeffaf Yönetim
Kat Malikleri Derneği tarafından yürütülen ortak yönetim, harcamaların ve hizmetlerin şeffaf şekilde yürütülmesini sağlar. Alınan kararlar, tüm maliklerin katılımıyla oylamaya sunulur.
Öngörülebilir Giderler
Her yıl belirlenen hizmet bedelleri sayesinde, maliklerin ne kadar ödeme yapacağı önceden bilinir. Bu bedeller, mülkün büyüklüğüne ve sunulan olanaklara göre değişiklik gösterebilir.
Topluluk Bilinci
Ortak mülkiyet, bireyler arasında daha güçlü bir topluluk bağı oluşturur. Ortak alanların paylaşılması, birlikte karar alma ve ortak amaçlar etrafında buluşma, sosyal etkileşimi artırır.
Emlak Değeri Artışı
İyi yönetilen ve bakımlı ortak alanlar, projelerin değerini artırır. Bu da hem kiralama potansiyelini hem de satış değerini olumlu etkiler.
Ortak Mülkiyetin Zorlukları
Hizmet Bedelleri
Bazı projelerde hizmet bedelleri yüksek olabilir. Özellikle lüks projelerde, sunulan imkanlar (örneğin spa, concierge hizmeti, özel güvenlik) maliyetleri artırabilir. Alıcıların bu uzun vadeli maliyetleri önceden değerlendirmesi önemlidir.
Yönetim Sorunları
Kat Malikleri Derneği’nin kötü yönetilmesi, hem hizmet kalitesini düşürebilir hem de maliyetleri artırabilir. Bu nedenle, alıcıların HOA yönetimi hakkında bilgi sahibi olmaları önemlidir.
Sahipler Arası Anlaşmazlıklar
Ortak alanların kullanımı, bütçe planlaması ya da kurallara uyum gibi konularda maliklerin fikir ayrılığına düşmesi mümkündür. Bu tür durumlarda, uzlaşı kültürünün varlığı önem kazanır.
| Özellik | Serbest Mülkiyet | Ortak Mülkiyet | Kira Sözleşmeli Mülk |
| Mülkiyet Hakkı | Tam mülkiyet (arsa dahil) | Daire tam mülkiyet, ortak alan paylaşımı | Uzun süreli kiralama (genellikle 99 yıl) |
| Kullanım Hakkı | Sınırsız | Kurallara tabidir | Kira süresiyle sınırlı |
| Yönetim | Bireysel | Kat Malikleri Derneği | Mülk sahibi tarafından |
| Uygunluk | Yabancı yatırımcılara açık | Yabancı yatırımcılara açık | Şartlara göre değişir |
Neden Ortak Mülkiyet Düşünmelisiniz?
Dubai’de ortak mülkiyetli mülkler, esneklik, şeffaflık, toplum katılımı ve güçlü altyapı sunarak, özellikle modern yaşam tarzını benimseyen yatırımcılar ve aileler için ideal bir seçenek haline gelmiştir.
Ancak bu mülkiyet modeline yatırım yapmadan önce, hizmet bedelleri, yönetim sistemi ve kat malikleri derneği işleyişi gibi unsurların dikkatle analiz edilmesi gerekir.
Doğru proje seçildiğinde, ortak mülkiyetli bir mülk; hem yaşam kalitenizi yükseltir hem de uzun vadeli yatırımınızın değerini artırır.
Dubai’de ortak mülkiyetli bir projeye yatırım yapmayı mı düşünüyorsunuz?
Gelin, size en uygun projeleri birlikte inceleyelim. Doğru kararlar, doğru bilgiyle başlar.
