RERA: Dubai Emlak Düzenlemeleri Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Dubai’de gayrimenkul seçimi, alım/kiralama ve tescil süreçleri; yüksek güvenlik ve hızla öne çıkıyor.

BAE Başbakanı Majesteleri Muhammed bin Raşid El Maktum, Dubai’de Emlak Düzenleme Ajansı’nın kurulmasını onayladı.

Emlak alım satımı ve kiralamaya yönelik artan taleple birlikte amaç, emlakçılar, emlak geliştiricileri, emlak sahipleri ve alıcılar dahil olmak üzere tüm ilgili tarafların haklarını ve ihtiyaçlarını güvence altına almak, korumak ve garanti altına almaktı.

İlk kurulan yapı Dubai Land Department veya DLD idi. İkinci yapı, DLD’nin bir alt bölümü olan Real Estate Regulatory Agency veya RERA’dır.

Aşağıda RERA Dubai’nin en kritik noktalarından ve sorumluluklarından bahsedeceğiz:

RERA, Dubai ne anlama geliyor?

Öncelikle, RERA, yönetim otoritesi olan Dubai Arazi Departmanı’nın bir bölümüdür. RERA, gayrimenkul sektörünün yasalarını ve yönetmeliklerini doğrulayan, pazar gelişimini yöneten ve Dubai’deki yabancı yatırımcılar için gerekli kuralları ve yönetmelikleri belirleyen kurumdur

Buna ek olarak, RERA, tüm anlaşmazlıkları ve bunlarla ilişkili görevleri çözmek için kiracılar ve gayrimenkul sahipleriyle ilgili tüm ayrıntıları toplar.

RERA ayrıca bankaların, geliştiricilerin ve sigorta ve hukuk şirketlerinin eylemlerinin yasallığını yakından izler. Ayrıca, medyada gayrimenkul reklamlarının güvenilirliğini de izler.

RERA Dubai’nin sorumlulukları nelerdir?

RERA gayrimenkul, gayrimenkul yatırım sürecini düzenlemek ve kontrol etmek ve bu sektöre şeffaflık ve verimlilik kazandırmak için entegre bir sistem kurma ve inşa etme konusunda oldukça başarılı bir rol oynadı.

Sonuç olarak, gayrimenkul Dubai’deki gayrimenkul geliştiricileri, alıcılar, sahipler ve acenteler arasında daha güvenli anlaşmalar ve olumlu etkileşimler sağlar.

Ayrıca, bu sistem satıcılar, kiracılar ve mülk yönetim şirketleri de dahil olmak üzere gayrimenkul sektörüyle ilişkili herkesin haklarını garanti altına alır.

Emlak piyasasını geliştiricilere, mal sahiplerine, emlak acentelerine ve emlak yönetim şirketlerine izin vererek düzenleme konusundaki sürekli çabalarının yanı sıra, bu sektörde acente veya mal sahibi olarak çalışmak isteyen herkesin yasal olarak sertifikalı olmak için RERA’ya kayıt yaptırması gerekmektedir.

Bu nedenle, yatırımcılar veya alıcılar, iş yaptığınız geliştiricilerin RERA’ya kayıtlı olduğundan emin olmak için satın alma veya kiralama sürecinde her zaman ilk adımı atmalıdır.

Ayrıca, numaralarına sahip olmaları gerekir ve bu, RERA tarafından onaylanan bankalara ve kurumlara önceden finansal ödeme yapma gerekliliğini de içerir.

Genel olarak, bu alanın birçok temel yasal sorunu ve gelişimi RERA çalışanlarına düşmektedir. Dubai, birkaç yıldır müşterilerinin söz konusu olduğu yerlerde “kağıtsız çalışma politikasına” geçiş yapma programına sahiptir.

Ayrıca, RERA, bürokratik sorunları çözme ve belgelerin İnternet üzerinden toplanması ve işlenmesi olasılığı da dahil olmak üzere çevrimiçi yasal hizmetler geliştirmek için önemli çabalar sarf etmektedir.

Dahası, RERA’nın lisans verme yetkisi de vardır. Bu nedenle, DLD ile birlikte RERA, Dubai’de bir işletme lisansı edinmenize veya NOC’nin elektronik bir versiyonunu çıkarmanıza olanak tanıyan çeşitli çevrimiçi hizmetler ve uygulamalar oluşturmuştur.

Son olarak, Dubai’deki Emlak Düzenleme Ajansı, yayınlanan tüm emlak ilanlarını takip etmek için kira sözleşmelerini düzenlemek ve kaydetmekten sorumludur.

Bu sektörle ilgili çalışmaları denetlemenin yanı sıra, insanları emlak satın alma ve kiralama ile ilgili tüm yeni kararlar hakkında bilgilendirmek ve geliştiricilerin, emlak acentelerinin ve ticari faaliyetlerinin lisanslarının listesini düzenlemek.

Dubai Arazi Departmanı, RERA FORM’ları ve Amaçları

RERA, gayrimenkul işlemlerinin şeffaflığını sağlamak için üç tür form sunmuştur ve her birinin bir amacı vardır:

• FORM A : Listeleme acentesi ile satıcı arasındaki anlaşma 
• FORM B : Bir mülk alıcısı ile emlakçı arasındaki sözleşme 
• RERA FORM F : Bir mülk alıcısı ile satıcısı arasındaki sözleşme 

RERA Dubai yasalarını güncel tutmak neden gereklidir?

Fark edebileceğiniz gibi, yeni başlayan bir yatırımcı olsanız bile, RERA emlak piyasasındaki farklı tarafların sorunlarını düzenler ve çözmeye yardımcı olur ve eğitim ve danışmanlık hizmetleri sunar.

Ayrıca, piyasada şu anda neler olup bittiğine dair en alakalı ve güncel bilgileri yayınlar. Dolayısıyla ister kiracı, ister satıcı, ister alıcı, ister acente veya emlak geliştiricisi olun, RERA Dubai tarafından yayınlanan tüm düzenlemeleri ve yasaları ve bunların güncellemelerini sürekli olarak takip etmelisiniz.

RERA Kayıt Süreci

RERA kaydı alma süreci birkaç temel adımı içerir:

1. Öngörülen Başvuru Formunu Alın

• Eyaletlere Özel Formlar : RERA başvuru formları eyaletten eyalete biraz farklılık gösterebilir. Uygun formu indirmek için eyaletinizin RERA yetkilisinin resmi web sitesini ziyaret edin.

2. Başvuru Formunu Tamamlayın

• Doğru Bilgiler : Gerekli tüm ayrıntıları doğru ve eksiksiz bir şekilde sağlayın. Bu genellikle başvuru sahibi (birey veya kuruluş), proje (varsa) ve önerilen faaliyetler hakkında bilgi içerir.

3. Gerekli Belgeleri Toplayın

• Destekleyici Belgeler : Aşağıdakileri içerebilecek gerekli belgeleri hazırlayın:

4. Başvurunuzu ve Belgelerinizi Gönderin

• Çoklu Başvuru Yöntemleri : RERA yetkilileri genellikle başvuruları ve belgeleri aşağıdakiler gibi çeşitli kanallar aracılığıyla kabul eder:

5. Ödeme

• Kabul Edilen Ödeme Yöntemleri : RERA yetkilileri genellikle kayıt ücretleri için kabul edilen ödeme yöntemlerini belirtir. Yaygın seçenekler şunlardır:

RERA yetkilisi kayıt başvurunuzu ve destekleyici belgelerinizi 30 gün içinde inceleyecektir. Onaylanırsa, RERA yönetmeliklerine uygunluğunuzu teyit eden ve gayrimenkul faaliyetlerinde bulunmanızı yetkilendiren bir kayıt sertifikası düzenleyecektir.

Belirtilen zaman dilimi içinde herhangi bir yanıt alınmazsa, bu bir kabul olarak değerlendirilebilir.

RERA Uyumluluğu ve Kuralları

Noktalı çizgiyi imzalamadan önce

Dubai’de kira sözleşmesi imzalamadan önce RERA kurallarını öğrenmeniz çok önemlidir. 

RERA’nın Kira Yasalarını Anlamak

• (26) Sayılı 2007 Kanunu : Bu kanun, Dubai’de ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkileri düzenler. 
• (33) Sayılı 2008 tarihli Kanun : (26) Sayılı 2007 tarihli Kanunun bazı maddelerini değiştirerek, ev sahibi-kiracı ilişkisini daha da düzenler. 
• 2013 tarihli (26) sayılı Kararname : Dubai’deki tüm kira anlaşmazlıklarını ele almak üzere Kira Anlaşmazlıkları Çözüm Merkezi’ni (RDC) kurar. 
• (43) Sayılı 2013 Kararnamesi : Bu kararname özellikle Dubai’deki kira artışlarını düzenlemektedir.

Dubai Kira Hukukundan Önemli Çıkarımlar

• Kira sözleşmenizi imzalamadan önce mutlaka şart ve koşullarını okuyun ve anlayın.

Dubai’de RERA Kira Sözleşmesinin Şartları

Kira Sözleşmelerinde Değişiklik

Dubai Kira Kanunu’nun 14. maddesine göre, taraflardan biri sözleşme şartlarını değiştirmek isterse, sözleşmenin sona ermesinden en az 90 gün önce diğer tarafa bildirimde bulunmalıdır. 

Kira Sözleşmelerinin Sonlandırılması

RERA kira yasasının 7. maddesi, geçerli kira sözleşmelerinin, her iki taraf da mutabakata varmadığı sürece, süre boyunca tek taraflı olarak feshedilemeyeceğini belirtir.

Kira ilişkisi, kiracı veya ev sahibinin ölümü halinde mirasçılara devredilebilir ve mirasçılar 30 günlük bir bildirimle feshetmeyi seçebilirler. 

Erken Fesih

Dubai’de erken feshi düzenleyen belirli bir yasa yoktur. Kira sözleşmesini feshetmek istiyorsanız, varsa sözleşmenizdeki erken fesih maddesine uymalısınız. Ev sahipleri erken fesih için tazminat talep edebilir. 

Ev Sahibine Tahliye Bildirimi

2008 tarihli (33) sayılı Kanuna göre, kiracıların sözleşme sona erdiğinde tahliye etmeden önce bildirimde bulunmaları gerekmez.

Ancak, kira sözleşmenizde belirli bir bildirim süresi maddesi olabilir. Bu maddeye uyulmaması, ev sahibinin tazminat talep etmesiyle sonuçlanabilir. Unutmayın, ev sahibi kesintilerden sonra (varsa) güvenlik depozitonuzu iade etmelidir. 

Tahliyelerle İlgili Kira Hukuku

2007 tarihli (26) sayılı Kanunun 25. maddesine göre (2008 tarihli (33) sayılı Kanunla değiştirilmiştir), ev sahipleri kira ödememek, izinsiz alt kiralamak, mülkü yasadışı faaliyetlerde kullanmak, mülke zarar vermek veya kira sözleşmesi şartlarını ihlal etmek gibi belirli koşullar altında kiracıları tahliye edebilir.

Ticari mülkler söz konusu olduğunda, ev sahipleri geçerli bir sebep olmaksızın uzun bir süre faaliyetlerini durduran kiracıları tahliye edebilir.

Ev sahipleri ayrıca mülkü yeniden inşa etmeyi, yenilemeyi, satmayı veya kendileri veya yakın akrabaları için kullanmayı planlıyorlarsa, sona erme üzerine erken fesih talebinde bulunabilirler. Bu gibi durumlarda, 12 aylık yazılı bildirim zorunludur.

Dubai’de Kira Artışı

Kira Artışı Yönetmelikleri

2007 tarihli (26) sayılı Kanunun 9. maddesi, kira sözleşmesinde karşılıklı olarak kararlaştırılan kira bedelinin, orijinal sözleşme tarihinden itibaren iki yıllık süre dolmadan artırılamayacağını şart koşmaktadır.

Ev sahipleri, kiracıları, sözleşmenin sona ermesinden en az 90 gün önce kira artışını planladıklarından haberdar etmelidir.

Kiracıların artışı kabul etmek veya reddetmek için 60 günü vardır. Bir anlaşmaya varılamazsa, Kira Anlaşmazlığı Çözüm Merkezi’ne kira anlaşmazlığı başvurusunda bulunulabilir. 

Maksimum Kira Artış Limitleri

Tüm kira artışları, 21 Aralık 2013’ten bu yana maksimum %20 artışla 2013 tarihli (43) sayılı Kararnameye uygun olmalıdır.

Maksimum artış, mevcut kiranın benzer birimlerin ortalama kirasıyla karşılaştırılmasıyla değişir. Örneğin, mevcut kira ortalama kiradan %10 daha azsa artış yapılmaz ve mevcut kira ortalama kiradan %11 – %20 daha azsa %5 artışa izin verilir.

Ev sahipleri ve kiracılar, uygun kira artış oranını belirlemek için RERA kira endeksi hesaplayıcısını kullanabilirler.

RERA Geliştirici Yükümlülükleri 

Bunlar alıcıların çıkarlarını korumak için tasarlanmış katı gerekliliklerdir. Geliştiriciler projeleri kaydetmeli, zaman çizelgelerine uymalı, doğru bilgi sağlamalı ve kaliteli inşaat sağlamalıdır.

Bu yükümlülükleri yerine getirmemek cezalara veya yasal işlemlere yol açabilir.

Kiracı ve Ev Sahiplerinin Sorumlulukları

Kiracı ve ev sahibi olarak RERA kurallarına ve yükümlülüklerine uymak için sorumluluklarınızı araştırmayı unutmayın. Kiracılar genellikle kirayı zamanında ödemek, mülkü korumak ve kira sözleşmesi şartlarına uymakla yükümlüdür.

Öte yandan ev sahipleri, mülkün yaşanabilir olmasını sağlamaktan, bakım sorunlarını derhal ele almaktan ve kiracıların mahremiyetine saygı göstermekten sorumludur. Hem kiracılar hem de ev sahipleri, kendi görevlerini anlayıp yerine getirerek uyumlu ve başarılı bir kira sözleşmesine katkıda bulunabilirler.

RERA Mülkiyet Anlaşmazlıkları 

RERA mülk anlaşmazlıkları, alıcılar ve geliştiriciler arasında anlaşmazlıklar olduğunda ortaya çıkar. Bu anlaşmazlıklar, mülkiyetin gecikmesi, kalite endişeleri veya vaatlerin yerine getirilmemesi gibi konuları kapsayabilir.

RERA, alıcıların haklarını korumayı ve emlak piyasasında adil uygulamaları sağlamayı amaçlayan arabuluculuk veya tahkim yoluyla bu anlaşmazlıkların çözülmesi için bir platform sağlar.

RERA’nın faydaları

İşte RERA’nın bazı temel faydaları:

Yasal ve Mevzuata Uygunluk

• Yetkilendirme : RERA kaydı, acentelere RERA tarafından düzenlenen alanlarda gayrimenkul mülklerini reklam etme, pazarlama, satma veya kiralama konusunda yasal yetki verir. 
• Yönetmeliklere Uygunluk : Kayıtlı acenteler, sektör standartlarına uyumu sağlayarak ve yasal riskleri en aza indirerek RERA tarafından belirlenen yönetmeliklere ve yönergelere uymalıdır.

Gelişmiş Güvenilirlik ve Güven

• Profesyonel İmaj : RERA kaydı bir acentenin profesyonel imajını ve itibarını artırır. Müşterilere acentenin etik uygulamalara ve endüstri standartlarına bağlı olduğunu gösterir. 
• Tüketici Güveni : RERA kaydı, acentenin güvenilirliğini ve itibarını gösterdiği için müşterilerde güven duygusu yaratır.

RERA Onaylı Projelere Erişim

• Genişletilmiş Fırsatlar : Genellikle yalnızca kayıtlı acenteler RERA onaylı gayrimenkul projeleriyle ilgilenebilir. Bu, acentelere daha geniş bir mülk yelpazesine ve potansiyel müşterilere erişim sağlar.

Alıcı Koruması

• Şeffaflık ve Hesap Verebilirlik : RERA düzenlemeleri, gayrimenkul işlemlerinde şeffaflığı ve hesap verebilirliği teşvik ederek, alıcıları dolandırıcılık faaliyetlerinden ve haksız uygulamalardan korur. 
• Şikayetlerin Giderilmesi : RERA, alıcıların emlak acenteleri veya işlemlerle ilgili sorunlarla karşılaşmaları halinde şikayette bulunmaları ve çözüm aramaları için bir mekanizma sağlar. 

Profesyonel Gelişim ve Ağ Oluşturma

• Sektör Bilgisi : RERA kaydı, acentelerin sektör trendleri, düzenlemeler ve en iyi uygulamalar konusunda güncel kalabilmeleri için sıklıkla eğitim ve öğretimden geçmelerini gerektirir. 
• Ağ Kurma Fırsatları : RERA kaydı, acentelere sektördeki diğer profesyonellerle ağ kurma, bilgi paylaşma ve projelerde iş birliği yapma fırsatları sağlayabilir. 

RERA’nın emlak alıcıları üzerindeki etkisi

RERA, Dubai’deki mülk satın alma deneyimini önemli ölçüde geliştirdi. Şeffaf düzenlemeler oluşturarak ve alıcıların haklarını koruyarak RERA, emlak piyasasına güven aşıladı.

Mülk alıcıları artık mülk işlemlerinin gerçekliği, adil fiyatlandırma uygulamaları ve uyuşmazlık çözüm mekanizmalarının mevcudiyeti konusunda daha fazla güvenceye sahip.

Bu, nihayetinde alıcılar için daha güvenli ve güvenilir bir mülk piyasasına katkıda bulundu.

Çözüm

Dubai’deki RERA hakkında alıcıların, satıcıların ve kiracıların bilmesi gereken temel bilgilere yönelik rehberimiz burada sona eriyor. İster emlakçı olun ister mülk alıcısı, RERA’nın düzenlemelerini öğrenmek çok önemlidir.

Dubai’de bir ev kiralamaya mı hazırlanıyorsunuz? Dubai’de Ejari ile kira sözleşmesi hakkında bilmediğiniz her şeyi öğrenin, örneğin çevrimiçi olarak nasıl kayıt yaptırabileceğiniz, mülk kaydı için ücretler, bundan kimin sorumlu olduğu ve daha fazlası.

SSS

1. RERA, konut alıcılarına nasıl fayda sağlar?

RERA, mülk alıcıları için zırhlı bir şövalye gibidir ve onları dolandırıcılık ve haksız uygulamaların ejderhalarından korur.

Gayrimenkul piyasasının genellikle bulanık sularını aydınlatan bir şeffaflık feneridir. RERA sizin yanınızda olduğunda, haklarınızın korunduğundan emin olabilirsiniz ve sahip olduğunuz tüm şikayetler duyulacaktır.

Ayrıca, RERA her şeyin yolunda gitmesini ve projelerin belirsizlikte kalmamasını sağlamakla ilgilidir. Her zaman zamanında teslim eden güvenilir bir ortağa sahip olmak gibidir.

2. RERA Yasası’nın temel hükümleri nelerdir?

RERA, gayrimenkul piyasasında tüketici korumasının temeli olarak hizmet eder. Kapsamlı hükümleri, mülk alıcıları için çok yönlü bir kalkan sunar.

Projelerin ve geliştiricilerin kaydını zorunlu kılarak, RERA Yasası şeffaflık ve hesap verebilirliği garanti eder. Dahası, açıklama gereklilikleri alıcılara ayrıntılı proje bilgileri sağlayarak bilinçli karar alma olanağı sağlar.

Alıcı fonlarını korumak için, RERA’nın emanet hesabı yetkisi finansal bir güvenlik ağı sağlar. Ek olarak, Yasanın uyuşmazlık çözüm mekanizması endişeleri ele almak için adil ve etkili bir yol sunar.

Son olarak, RERA’nın uygulama yetkileri caydırıcı bir rol oynayarak geliştiricilerin düzenlemelere uymasını sağlar.

3. Bir mülk RERA kapsamında nasıl tescil edilebilir?

Bir mülkü RERA kapsamında tescil ettirmek için, geliştirici gerekli belgeleri sunmalı ve tescil sürecini tamamlamalıdır. Kesin adımlar, belirli yargı yetkisine bağlı olarak biraz değişiklik gösterebilir ancak genellikle şunları içerir:

1. Proje kaydı : Geliştirici, proje planları, olanaklar, zaman çizelgesi ve fiyatlandırma bilgileri de dahil olmak üzere proje kaydı için ayrıntılı bir başvuruda bulunmalıdır. 
2. Geliştirici kaydı : Geliştiricinin ayrıca bir birey veya tüzel kişi olarak RERA’ya kayıt yaptırması gerekir. 
3. Emanet hesabı oluşturma : Geliştirici, alıcılardan alınan fonları tutmak için bir emanet hesabı açmalıdır. 
4. Gerekli belgelerin sunulması : Geliştirici, proje onayları, çevresel izinler ve mali tablolar gibi RERA tarafından talep edilen ek belgeleri sunmalıdır. 
5. RERA kayıt sertifikasının onaylanması ve verilmesi : Geliştirici tüm gerekli belgeleri gönderdikten ve gereklilikleri yerine getirdikten sonra, RERA başvuruyu inceleyecektir. Başvuru onaylanırsa, RERA geliştiriciye bir kayıt sertifikası verecektir. Bu sertifika, projenin ve geliştiricinin RERA’ya kayıtlı olduğunu ve alıcılara mülk birimleri satmaya yetkili olduğunu teyit eder.

4. RERA kaydı için hangi belgeler gereklidir?

RERA kaydı için gereken belgeler yargı alanına ve proje türüne göre değişiklik gösterebilir. Ancak bazı yaygın belgeler şunlardır:

• Proje planları ve çizimleri 
• İnşaat izinleri ve onayları 
• Çevresel izinler 
• Geliştiricinin mali tabloları 
• Yükleniciler ve tedarikçilerle yapılan anlaşmaların kopyaları 
• Emanet hesabı detayları 
• Projenin tamamlanma ve mülkiyet beyanı

5. RERA kapsamında geliştiricilerin uyması gereken kurallar nelerdir?

RERA, geliştiricilerin uyması gereken birkaç kural ve düzenleme getirir. Bunlar arasında, projeleri hakkında ayrıntılı bilgi ifşa etmek, projeleri belirtilen zaman çizelgeleri içinde tamamlamak, emanet hesapları tutmak, alıcı şikayetlerini derhal ele almak ve diğer ilgili yasa ve düzenlemelere uymak yer alır.

6. Geliştiriciler RERA’ya uymadıkları takdirde hangi cezalarla karşı karşıya kalıyorlar?

RERA hükümlerine uymayan geliştiriciler çeşitli cezalarla karşı karşıya kalır. Bunlara mali cezalar, kayıtların askıya alınması veya iptali, yasal işlem ve itibarlarının zedelenmesi dahil olabilir.

Uyulmaması geliştiriciler için önemli sonuçlar doğurabilir, çünkü potansiyel alıcıları caydırabilir ve emlak piyasasına olan güveni aşındırabilir.

Bu ve bunun gibi daha fazla konuda bilgi sahibi olmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.