Mülkünüz için iyi bir fiyata bir alıcı buldunuz, tebrikler! Bu noktada artık tüm sürecin sona erdiğini ve birkaç gün içinde paranızın hesabınıza geçeceğini düşünebilirsiniz. Ancak gerçek biraz daha farklı.
Satış süreci, göründüğü kadar basit olmayabilir. Evinizi bir alıcıya devretmenin, koşullara bağlı olarak üç aya kadar sürebileceğini öğrenmek sizi şaşırtabilir.
Dubai’de emlak profesyonelleri, mülkiyet devri sürecini; gerekli belgeler, resmi onaylar ve ödenmesi gereken ücretleri kapsayan tüm aşamaları “tapu devri” olarak adlandırır.
Bu yazımızda, Dubai’de mülk satarken satıcıların en sık yaptığı beş hatayı ve bu hatalardan nasıl kaçınabileceğinizi ele alacağız.
1- Altın Vize Bağlantılı Mülkü İkamet ve Tapu İşlemleri Süresi Etkisini Göz Önünde Bulundurmadan Satmak

10 yıllık Altın Vize, Birleşik Arap Emirlikleri’nde en çok rağbet gören oturum izinlerinden biridir. Bu vizeyi almak isteyen yabancı yatırımcıların, ülkede en az 2 milyon AED değerinde bir gayrimenkul yatırımı yapmaları gerekir.
Bu avantajlı sistem, mülk sahiplerine uzun süreli oturum hakkı gibi önemli faydalar sunsa da, vizeyle bağlantılı mülklerin satışı sırasında bazı beklenmedik sorunlar yaşanabilir.
En yaygın hatalardan biri, yatırımcının Altın Vize’sinin doğrudan bir mülkle bağlantılı olduğunu unutmasıdır.
Bu mülkün satışı, vize geçerliliğini doğrudan etkileyebilir. Vizeye temel teşkil eden mülk satıldığında, vize iptali gerekebilir. Bu durum hem sürpriz bir kesinti hem de potansiyel para cezaları ve resmi sorunlar yaratabilir.
Eğer birden fazla mülke sahipseniz ve hangisinin Altın Vize’nizle ilişkilendirildiğinden emin değilseniz, satış süreci gecikebilir.
Genellikle bu belirsizlik, işlemleri 1–2 gün geciktirir çünkü ilgili yetkililer söz konusu bağlantıyı netleştirmek ve gerekli prosedürleri tamamlamak zorundadır.
Golden-Visa Bağlantılı Mülk Sorunlarının Belirlenmesi ve Çözülmesi

Dubai’de birden fazla gayrimenkule sahip olan yatırımcılar için, hangi mülkün Altın Vize ile bağlantılı olduğunu belirlemek bazen karmaşık hale gelebilir.
Bu sürecin ilk adımı, Dubai Land Department (DLD) üzerinden mülkünüzün satışa engelli olup olmadığını kontrol etmektir. Eğer mülk “engellenmiş” statüsündeyse, bu durum Altın Vize ile bağlantılı olduğunu gösterebilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta var: DLD, engelin nedenini belirtmez. Yani mülk üzerindeki engel; ödenmemiş hizmet bedelleri, yasal bir dava veya doğrudan Altın Vize bağlantısı gibi birçok farklı sebepten kaynaklanıyor olabilir.
Bu belirsizliği ortadan kaldırmak için ikinci adımda doğrudan Dubai’deki vize otoriteleriyle iletişime geçilmelidir. Hangi mülkün Altın Vize ile eşleştirildiği yalnızca bu yolla kesin olarak öğrenilebilir.
Tapu işlemlerinde size yardımcı olan emlak danışmanları ya da tapu memurları bu süreçte rehberlik edebilir; fakat yalnızca vize sahibinden alınmış geçerli bir Vekaletname (POA) varsa işlem yürütülebilir.
Vize ile bağlantılı mülk belirlendikten sonra, satıcı iki seçenekle karşı karşıya kalır: Ya Altın Vizeyi diğer bir uygun mülke devredebilir ya da vizeyi tamamen iptal ettirebilir.
Bu nedenle, Altın Vize sahibi bir mülk sahibiyseniz, emlak satış sürecinin başında danışmanınıza bu durumu mutlaka bildirmelisiniz.
Böylece tüm tapu işlemleri bu bilgi doğrultusunda planlanır ve satış sırasında oluşabilecek olası komplikasyonlar, ek masraflar veya zaman kayıpları önlenmiş olur.
2- Sözleşme Yerine Mutabakat Zaptı (MOU) Kullanmak
Dubai gayrimenkul işlemlerinde iki belge türüyle karşılaşabilirsiniz: Mutabakat Zaptı (MOU) ve Sözleşme F. Aralarındaki farkları bilmek, işlem sürecini kolaylaştırır.
Sözleşme F:
Dubai’de mülk alım-satımında resmi ve yasal olarak tanınan satış sözleşmesidir. DLD, mahkemeler ve mütevelli ofisleri tarafından kabul edilir. Dijital olarak imzalanabilir ve işlem sürecini hızlandırır.
Mutabakat Zaptı (MOU):
Güncel olmayan bir satış sözleşmesi türüdür. Bazı geliştiriciler yeniden satış işlemleri için bu belgeyi isteyebilir; ancak yasal geçerliliği Sözleşme F kadar güçlü değildir. Genellikle NOC (İtiraz Yok Sertifikası) sürecinde kullanılır.
MOU, işlemi tamamen geçersiz kılmaz ancak tapu devri gibi resmi adımlarda Sözleşme F talep edilir. Bu nedenle en baştan Sözleşme F kullanmak, zaman ve çaba tasarrufu sağlar.
3- Hizmet Bedeli İadelerinin Yanlış Anlaşılması
Gayrimenkul satış sürecinde hizmet bedelleri çoğu zaman gözden kaçırılır ama aslında hem alıcı hem de satıcı için önemli bir mali unsurdur.
Hizmet Bedeli Nedir?
Bina güvenliği, temizlik, peyzaj, asansör bakımı gibi ortak alan hizmetlerini kapsar. Tapu ve komisyon ücretlerinden farklı olarak, genelde üç aylık ya da yıllık peşin ödenir.
Satıcı Ne Kadar Geri Alır?
Satıcı, yalnızca satış tarihinden sonraki kullanılmayan günler için orantılı bir geri ödeme alabilir. Tüm parayı geri alma beklentisi yaygın ama hatalıdır.
Örnek:
Saqib, 90 günlük hizmet bedelini öder. Satış 50. gün gerçekleşirse, kalan 40 günün bedelini alıcıdan talep edebilir.
Bu İade Nasıl Yapılır?
Genellikle bu işlem bir devlet kurumu aracılığıyla değil, alıcı ve satıcı arasında özel anlaşma ile gerçekleşir. Kontratta net olarak belirtilmesi tavsiye edilir.
4- İşlem Döneminde Seyahat Planlarının İletilmemesi
Dubai’de yaşamak, sık seyahat edenler için harika olsa da, bir mülk satıcısı olarak kapanış sürecinde fiziksel olarak hazır bulunmanın ne kadar önemli olduğunu unutmamalısınız. Özellikle nakitten nakde (cash-to-cash) satışlarda.
Sonuç olarak, Dubai’de yaşasanız bile yurt dışına çıkmadan önce satış sürecinizin hangi aşamada olduğunu bilmek ve gerektiğinde bir vekil atamak, hem zaman hem de para kaybını önler.
Ödeme Türüne Göre Zaman Dilimleri
Gayrimenkul satış sürecinde en sık karışıklık yaratan konulardan biri işlem türüne göre değişen kapanış süreleri ve bu sürelerin nasıl hesaplandığıdır.
Takvim Günü mü, İş Günü mü?
- Takvim günleri: Hafta sonları ve resmi tatiller dahil.
- İş günleri: Sadece hafta içi mesai günleri.
Bu ayrım göz ardı edildiğinde, yanlış beklentiler ve planlama hataları doğabilir.
Dubai’de 3 Temel Gayrimenkul İşlem Türü:
Nakit Alıcı – Nakit Satıcı (Cash-to-Cash)
Kapanış süresi: Yaklaşık 30 takvim günü
En hızlı ve sade işlemdir. Ancak tarafların tapu devri günü fiziksel olarak hazır bulunması gerekir.
Nakit Alıcı – İpotekli Satıcı (ya da tersi)
Kapanış süresi: Ortalama 40 iş günü
Banka yazışmaları ve kredi kapama işlemleri nedeniyle zaman uzar. Her iki tarafın banka süreci titizlikle yönetilmelidir.
İpotek Alıcı – İpotekli Satıcı
Kapanış süresi: Yaklaşık 60 iş günü
En karmaşık modeldir. Alıcı ve satıcının kredileri nedeniyle çok sayıda kurum ve belge devreye girer. Gecikme yaşanmaması için profesyonel destek şarttır.

Yüzeyde basit gibi görünse de Dubai’de bir mülk satışı, yalnızca “ilan-ver-alıcı-bul” sürecinden ibaret değildir. Gerçekte, birkaç ay sürebilen, çok aşamalı ve çeşitli kurumlarla koordinasyon gerektiren detaylı bir prosedürdür.
Alıcı, satıcı, emlak danışmanı, tapu memuru, ipotek uzmanı, banka, mütevelli heyeti ve Dubai Land Department (DLD) gibi pek çok paydaş işin içindedir.
Bu karmaşa, bilgi eksikliğiyle birleştiğinde hata riskini artırır. Ancak endişelenmeyin: Doğru hazırlık, uzman bir emlakçı ve temel bilgilerle bu süreci minimum stresle yönetmek mümkündür.
Artık, Dubai’deki mülkünüzü satarken nelerle karşılaşabileceğinizi biliyorsunuz. Bu bilgilerle donanmış olarak, satış sürecine çok daha hazırlıklı ve güvenle başlayabilirsiniz.