Dubai mi, İstanbul mu? Gayrimenkulde Hangisi Daha Karlı? Gayrimenkul yatırımı, tarih boyunca yatırımcıların güvenli limanı olmuştur. Ancak artık yalnızca “ev almak” değil, nereden ev alacağınız da yatırımınızın kârlılığını belirliyor.
Bu noktada iki güçlü şehir öne çıkıyor: Dubai ve İstanbul. Her ikisi de dinamik ekonomilere sahip, uluslararası yatırımcıların radarındaki şehirler. Peki hangisi daha kârlı? Gelin birlikte detaylıca inceleyelim.
Neden Dubai?
1. Yüksek Kira Getirisi
Dubai, dünyanın en yüksek kira getirisi sunan şehirlerinden biri olarak öne çıkıyor. Özellikle merkezi bölgelerde (Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Village Circle) yapılan yatırımlar %7 ile %10 arasında net kira getirisi sağlayabiliyor.
2. Vergisiz Kira Geliri
Dubai’de gayrimenkul sahipleri için en büyük avantajlardan biri, kira gelirinden herhangi bir vergi ödememeleridir. Yani elde edilen kira geliri brüt değil, doğrudan net kazanç olarak yatırımcının cebine girer.
Bu durum, yatırımcının yıllık gelirinden ciddi oranda tasarruf etmesini sağlar. Ayrıca Türkiye ve birçok Avrupa ülkesinde karşılaştığımız emlak vergisi, servet vergisi, miras vergisi gibi kalemler Dubai’de hiçbir şekilde uygulanmamaktadır.
Bu da gayrimenkul yatırımının toplam maliyetini ciddi oranda düşürürken, getirileri daha cazip hale getirir.
3. Yabancı Yatırımcıya Açık Piyasa
Dubai, gayrimenkul piyasasını uzun yıllardır yabancı yatırımcılara açmış durumda. Alım-satım işlemleri şeffaf ve düzenlidir. İngilizce konuşulan resmi süreçler, işlemleri kolaylaştırır.
4. Yatırım Yoluyla Oturum İzni
Dubai’de 2 milyon AED (yaklaşık 550 bin USD) ve üzeri değerindeki gayrimenkul yatırımları, yatırımcıya 10 yıllık Golden Visa alma hakkı tanır. Bu da sadece kâr değil, aynı zamanda yaşam kalitesi anlamına gelir.
Neden İstanbul?
1. Gelişen Projeler, Yükselen Değer
İstanbul’da hâlâ ciddi gelişim potansiyeli olan bölgeler mevcut. Özellikle ulaşım projeleri (metro, otoyol, havaalanı) çevresinde yapılan yatırımlar, birkaç yıl içinde büyük değer artışları gösterebiliyor.
2. Turizm ve Öğrenci Potansiyeli
İstanbul, hem turistler hem de öğrenciler için cazip bir şehir. Bu da kısa dönemli kiralamalarda (Airbnb gibi) veya öğrenciye yönelik konutlarda istikrarlı kira getirisi anlamına geliyor.
Öte yandan, İstanbul’daki üniversiteler sebebiyle öğrenci talebi yüksek olsa da, öğrencilerin kira ödeme düzenleri her zaman istikrarlı değildir.
Ekonomik dalgalanmalar ve TL’nin sürekli değer kaybetmesi, hem öğrencilerin hem de ailelerinin ödeme gücünü zayıflatmakta, bu da mülk sahipleri için kira tahsilatında sorunlara yol açabilmektedir.
Ayrıca birçok öğrenci, birkaç ayda bir adres değiştirerek taşınmayı tercih ettiğinden, dairenin sık sık boş kalması, yeniden kiralama süreciyle uğraşılması gibi operasyonel zorluklar ortaya çıkmaktadır.
3. Düşük Kur Maliyetiyle Giriş İmkanı
TL’nin son yıllarda yaşadığı ciddi değer kaybı, yabancı yatırımcılar için İstanbul’da gayrimenkul satın almayı daha cazip hale getirmiştir. Döviz bazlı düşünen bir yatırımcı için İstanbul, özellikle Avrupa şehirlerine kıyasla hâlâ “ucuz” olarak değerlendirilebilir.
Aynı bütçeyle Paris’te sadece stüdyo daire alınabilirken, İstanbul’un merkezi sayılabilecek semtlerinde daha geniş ve yeni projelere yatırım yapılabilmektedir.
Ancak burada göz ardı edilmemesi gereken bir gerçek vardır: bir yatırımın ucuz olması, her zaman kârlı olduğu anlamına gelmez.
Düşük kur maliyetiyle giriş yapılabiliyor olması kısa vadede cazip görünse de, TL’nin sürekli olarak değer kaybetmesi, uzun vadeli yatırım getirilerini olumsuz etkileyebilir.
Örneğin, kira gelirleri Türk Lirası üzerinden elde edildiği için, dövizle yatırım yapan bir kişinin kazancı kur dalgalanmaları nedeniyle hızla eriyebilir.
Ayrıca Türkiye’de yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlikler, gayrimenkul piyasasında istikrarsızlığa neden olmakta; fiyat artışları her zaman reel getiri sağlamamakta, bazen sadece enflasyona karşı korunma işlevi görmekte.
4. Kültürel ve Duygusal Bağ
Özellikle Türk yatırımcılar için İstanbul’da yatırım yapmak sadece finansal değil, duygusal bir bağ da içeriyor. Bu da yatırım kararını etkileyebilecek önemli bir faktördür.
Dubai – İstanbul Kıyas Tablosu

Hangi Şehir Sizin İçin Daha Kârlı?
- Bu sorunun yanıtı, tamamen sizin yatırım hedefinize ve risk iştahınıza bağlı:
- Uzun vadeli döviz bazlı kira geliri, istikrar ve oturum izni gibi avantajlar istiyorsanız, Dubai sizin için daha doğru tercih olabilir.
- Daha düşük maliyetle giriş yapmak, gelişen bölgelerde değer artışı yakalamak ve yerli piyasada hareket etmek istiyorsanız, İstanbul hâlâ cazip bir alternatif olabilir.
Yatırımda riskleri ortadan kaldırıyor, uzman emlak danışmanlarımızla size sadece güvenli ve konforlu bir yatırım deneyimi sunuyoruz.
Yatırımda Lokasyon Her Şeydir
Gayrimenkulde en kritik kural bellidir: lokasyon, lokasyon, lokasyon. Ancak artık bu sadece şehrin semti değil, şehrin kendisi de önemli hale geldi. Dubai, yatırımcılara global bir vizyon, vergi avantajları ve güçlü bir kira getirisi sunarken; İstanbul ise gelişim potansiyeli ve düşük giriş maliyetiyle öne çıkıyor.
Eğer siz de Dubai’de yatırım yapmak, kira geliri elde etmek ve oturum izni gibi avantajlardan faydalanmak istiyorsanız, profesyonel bir danışmanlık hizmeti alarak bu süreci güvenle yönetebilirsiniz.
Sonuç: Dubai mi, İstanbul mu?
Eğer hedefiniz:
- Döviz bazlı güçlü kira getirisi,
- Vergisiz kazanç,
- Hızlı ve uluslararası büyüme ise;
Dubai daha karlı bir yatırım olacaktır.
Eğer hedefiniz:
- Türkiye iç pazarında kazanç elde etmek,
- Kültürel ve sosyal imkanlardan faydalanmak ise;
İstanbul doğru seçim olacaktır.
Sizce hangisi daha mantıklı? Dubai’de yatırım yapmak istiyorsanız, uzman ekibimizle size özel fırsatları sunmaya hazırız.